Суд узаконил выделение части лесного участка без ведома арендатора: кейс
Материал подготовлен и опубликован на РБК Компании, источник изображения: Freepik.
Решение суда: уполномоченные органы вправе образовывать части лесных участков из уже существующих и передавать их в аренду без согласия действующего арендатора
Представьте ситуацию: ваша компания арендовала лесной участок в целях осуществления своей предпринимательской деятельности. Через какое-то время вы узнаете, что в составе арендованного вами участка появилась часть, которую уполномоченный государственный орган передал в аренду другой организации, даже не уведомив вас об этом. А как же постулат земельного законодательства, согласно которому образование земельных участков допускается при наличии письменного согласия правообладателей исходных земельных участков, спросите вы? Считаете, такое решение госоргана неправомерно? Давайте разбираться на примере постановления Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 26.03.2018 по делу № А33-18808/2016.
Суть спора
Между Обществом и уполномоченным органом заключен договор аренды лесного участка из состава земель лесного фонда в целях осуществления рекреационной деятельности (далее по тексту этот участок именуется «лесной участок № 1»)
Позднее другая Организация обратилась в Минприроды Красноярского края с заявлением об образовании лесных участков из состава земель лесного фонда для дальнейшего предоставления в аренду в целях строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов (подъездной автомобильной дороги).
Приказом Минприроды Красноярского края образована часть лесного участка в составе лесного участка № 1. По договору аренды, заключенному на основании данного приказа министерства, часть лесного участка передана в аренду обратившейся Организации. К договору лесопользователем разработан проект освоения лесов, получивший положительное экспертное заключение, в министерство представлена лесная декларация на использование лесов. Образованная часть лесного участка № 1 была поставлена на кадастровый учет как предназначенная для строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов, а в ЕГРН внесены сведения об ограничениях (обременениях) прав в виде аренды лесного участка № 1 Обществом и Организацией.
Общество не могло согласиться с таким положением дел, а потому оспорило в судебном порядке приказ Минприроды Красноярского края, которым из арендуемого Обществом лесного участка № 1 была образована часть лесного участка для предоставления в аренду другому природопользователю. Доводы Общества:
- согласно ст. 11.2, 11.3 Земельного кодекса РФ при образовании земельных участков из исходного участка, находящегося в аренде, обязательно получение согласия арендатора;
- выделение части земельного участка для предоставления в аренду другому лицу нарушает права и законные интересы Общества, поскольку препятствует использованию арендуемого им лесного участка земель в соответствии с проектом освоения лесов, не позволяет в будущем создавать объекты лесной инфраструктуры на выделенной части.
Какое решение принял суд?
Суды последовательно отказали в удовлетворении заявленных Обществом требований, исходя из отсутствия в действиях Минприроды Красноярского края по изданию оспариваемого приказа нарушений норм лесного и земельного законодательства, а также из недоказанности Обществом факта нарушения его прав и законных интересов в сфере предпринимательской деятельности.
Суды установили, что:
- Часть лесного участка из земель лесного фонда может быть образована уполномоченным органом и выступать самостоятельным объектом гражданского оборота (в соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 6 Земельного кодекса РФ объектами земельных отношений являются, в том числе, части земельных участков).
- Образование части земельного участка по своей сути не является процедурой образования нового земельного участка, при которой исходные земельные участки прекращают свое существование, а потому положения Главы I.1 Земельного кодекса РФ (ст. 11.1 — 11.10) к рассматриваемым правоотношениям не применимы.
- Согласно п. 2 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки. Суд подчеркнул:
«При этом образование части земельного участка не является процедурой образования нового земельного участка, поскольку нового земельного участка не возникает, характеристики имеющегося земельного участка (площадь, координаты и т.д.) сохраняются неизменными».
Образование части лесного участка не требует согласия арендатора, так как исходный участок не прекращает существование, а арендатор не утрачивает право пользования лесным участком на основании ранее заключенного договора аренды.
В силу ст. 72 Лесного кодекса РФ объектом аренды могут быть только лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и прошедшие государственный кадастровый учет. Действующее лесное и земельное законодательство не предусматривает обязанности уполномоченного органа при образовании части лесного участка получать согласие арендаторов, использующих лесной участок.
Суды отметили, что в рассматриваемом случае на основании приказа Минприроды Красноярского края была образована часть лесного участка из лесного участка № 1, при этом данный участок, ранее предоставленный в аренду Обществу, своих характеристик не изменил, с учета не был снят, право пользования лесным участком Общество не утратило.
«Таким образом, ссылка общества, в том числе в кассационной жалобе на пункт 4 статьи 11.2 ЗК РФ, согласно которой образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия арендаторов, правомерно отклонена судами как не подлежащая применению к рассматриваемым правоотношениям».
- Принцип многоцелевого использования лесов соблюден: выделенная часть лесного участка предназначена для строительства дороги, что не противоречит разрешенным видам использования лесов. Согласно ст. 1 Лесного кодекса РФ лесное законодательство и иные регулирующие лесные отношения нормативные правовые акты основываются на принципах, в том числе обеспечения многоцелевого, рационального, непрерывного, неистощительного использования лесов для удовлетворения потребности общества в лесах и лесных ресурсах.
- Нормами Лесного кодекса РФ допускается использование одного лесного участка несколькими лесопользователями при условии непротиворечия их целей друг другу, а также при соответствии таких целей видам использования лесов.
В ч. 1 ст. 25 Лесного кодекса РФ перечислены виды использования лесов, среди которых — строительство, реконструкция, эксплуатация линейных объектов. В силу же ч. 2 ст. 25 Лесного кодекса РФ леса могут использоваться для одной или нескольких целей, предусмотренных ч. 1 данной статьи. Суд отметил:
«Лесной кодекс не содержит запрета на предоставление лесных участков разным лесопользователям для осуществления разных видов деятельности».
Таким образом, суды подтвердили законность приказа уполномоченного государственного органа об образовании части лесного участка в составе ранее сформированного лесного участка и последующее предоставление в аренду этой части другому лесопользователю без согласия первоначального арендатора.
Почему этот кейс важен для бизнеса?
- Риск сокращения доступной к использованию площади участка и ограничения планируемой хозяйственной деятельности. Даже при действующем договоре аренды орган власти может образовать часть участка и передать ее третьим лицам.
- Необходимость обновлять соответствующую документацию — от договора аренды до проекта освоения лесов. Формирование части лесного участка хотя и не связано с изменениями характеристик исходного участка, но тем не менее влечет существенные перемены для первоначального арендатора (сокращение фактически используемой площади, изменение арендной платы и пр.), которые требуют документального оформления.
- Договорная уязвимость. В связи с нахождением лесов в федеральной собственности арендодателями выступают уполномоченные государственные органы, действующие в строго определенных рамках. Договоры аренды лесных участков не содержат прямых гарантий или механизм защиты на случай образования части — компании рискуют остаться «бесправными» против распоряжений уполномоченных органов.
- Проектные риски и риски инвестиций. Для инвестпроектов описанная ситуация может повлечь перерасчет экономических показателей, пересмотр смет, реструктуризацию проекта или отказ от его реализации.
Особенность указанных рисков заключается в том, что они являются практически неконтролируемыми в связи со спецификой такой правовой категории, как «лесной фонд». Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 09.01.1998 г. № 1-П, лесной фонд — ввиду его жизненно важной многофункциональной роли и значимости для общества в целом, необходимости обеспечения устойчивого развития (сбалансированного развития экономики и улучшения состояния окружающей природной среды в условиях возрастания глобального экологического значения лесов России и выполнения ею соответствующих международных обязательств), а также рационального использования этого природного ресурса в интересах Российской Федерации и ее субъектов — представляет собой публичное достояние многонационального народа России и как таковой является федеральной собственностью особого рода и имеет специальный правовой режим.
И такое положение дел следует учитывать бизнесу, планирующему осуществлять свою деятельность на землях лесного фонда.